Yargıtay’dan kirada 5 yıl kararı! Yeni sözleşme süreyi her zaman sıfırlamayacak

Yargıtay kararına konu uyuşmazlık İstanbul’daki bir iş yeri üzerinden başladı.

Kiraya veren, taşınmazın 2005 yılından beri aynı kiracı tarafından kullanıldığını, 2021 yılında aylık 22 bin TL ödenen kiranın bölgedeki emsal bedellerin çok altında kaldığını ileri sürerek kira bedelinin 39 bin TL’ye çıkarılmasını istedi.

MAHKEME “5 YIL DOLMADI” DEDİ

İlk derece mahkemesi ise taraflar arasında 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesi düzenlendiğine dikkat çekti.

Mahkeme, bu sözleşmenin üzerinden dava tarihi itibarıyla 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin emsal ve hakkaniyete göre yeniden belirlenemeyeceği sonucuna vardı. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi de bu karara yapılan itirazı reddetti.

YARGITAY KARARI BOZDU

Dosyanın Yargıtay’a taşınmasının ardından 3. Hukuk Dairesi farklı bir değerlendirme yaptı.

Yargıtay, kira ilişkisinin gerçekte 2005 yılında başladığına dikkat çekerek 2018 tarihli sözleşmenin yalnızca mevcut ilişkiyi yazılı hale getirmek amacıyla hazırlanmış olabileceğinin araştırılması gerektiğini belirtti.

YENİ SÖZLEŞME 5 YILI OTOMATİK OLARAK SIFIRLAMIYOR

Kararın en önemli bölümü de burada ortaya çıktı.

Yargıtay, 2018’de düzenlenen yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin o tarihteki piyasa rayicini gerçekten yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi aracılığıyla araştırılması gerektiğine hükmetti.

Eğer sözleşmedeki kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiçlere uygun olmadığı belirlenirse, yeni sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa bile ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen süre dikkate alınabilecek.

EMSAL KİRALAR ARAŞTIRILACAK

Yargıtay’a göre yerel mahkemenin öncelikle 2018 yılında belirlenen kira tutarının o dönemin piyasa şartlarına uygun olup olmadığını tespit etmesi gerekiyor.

Bunun için uzman bilirkişi heyetinden rapor alınması ve aynı dönemde benzer taşınmazlar için ödenen kiraların karşılaştırılması gerekiyor.

2018’deki kira bedelinin piyasa rayicine uygun olduğu belirlenirse sonraki dönemde endeks artışı uygulanacak. Bedelin piyasa koşullarını yansıtmadığı tespit edilirse kira hakkaniyet ve emsal bedeller dikkate alınarak yeniden belirlenecek.

“DÜŞÜK KİRA ÖDEYEN HERKESİN KİRASI ARTACAK” ANLAMINA GELMİYOR

Karar özellikle uzun süredir devam eden ancak sonradan yeni sözleşme düzenlenen kira ilişkileri açısından önem taşıyor.

Ancak karar, piyasa rayicinin altında kira ödeyen bütün kiracılar için otomatik olarak yeni kira bedeli belirleneceği anlamına gelmiyor.

Her uyuşmazlık kendi koşulları, kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihi, yenilenen sözleşmenin niteliği ve sözleşmede belirlenen bedelin o tarihteki piyasa koşullarına uygunluğu dikkate alınarak değerlendirilecek.

5 YILLIK KURAL NASIL UYGULANIYOR?

Türk Borçlar Kanunu uyarınca yenilenen kira dönemlerinde yapılacak artışlar kural olarak bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamıyor.

Beş yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise mahkeme; tüketici fiyatlarındaki değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirleyebiliyor.

KİRACI VE EV SAHİBİNİ YAKINDAN İLGİLENDİRİYOR

Yargıtay’ın bozma kararı, özellikle uzun yıllardır aynı taşınmazda oturan ancak arada yeni sözleşme imzalayan kiracılar açısından dikkat çekici bir içtihat ortaya koydu.

Bundan sonraki benzer uyuşmazlıklarda mahkemelerin yalnızca son sözleşmenin tarihine bakmak yerine kira ilişkisinin gerçek başlangıcını ve yeni sözleşmeyle belirlenen bedelin dönemin rayicine uygunluğunu da araştırması gündeme gelebilecek.